Les leviers pour faire baisser le coût de votre prêt immobilier

Le taux d’intérêts de votre crédit immobilier n’est pas le seul paramètre à prendre en compte pour évaluer le coût global. A l’heure où les taux n’ont jamais été aussi performants, il est tentant de se focaliser sur cette donnée d’appel sur laquelle communiquent les organismes de crédit. Or le taux nominal ne contient pas tous les coûts inhérents à la demande de prêt. Il faut y intégrer les frais annexes, notamment le coût incompressible de l’assurance de prêt. Le choix d’une offre de prêt repose aussi sur son évolution dans le temps.

Le taux annuel effectif annuel

Le TAEG comprend le taux nominal du crédit mais aussi tous les frais nécessaires à la réalisation du financement, à savoir les frais de dossier, les frais de garanties, les primes des assurances (assurance décès invalidité, incapacité, perte d’emploi). Les banques ont obligation d’indiquer un TAEG pour toutes leurs offres de prêt, ceci permet de comparer le coût réel des propositions concurrentes. Il est donc important de voir au-delà du taux nominal. Un taux moins intéressant dans la banque B sera peut-être compensé par les frais annexes, moins élevés que dans l’offre de la banque A. Sachez que les frais de dossier qui varient entre 300€ et 800€ peuvent être négociés. Tout dépend de la complexité du dossier à monter et de votre historique auprès de la banque. Les services d’un courtier se paient également, en revanche la banque n’en facturera aucun.

Optez pour une assurance déléguée

Un des leviers pour faire baisser le coût global de votre crédit immobilier est de choisir l’assurance emprunteur adaptée. Faites jouer la concurrence et comparez les offres externes à la banque prêteuse : la banque ne peut refuser une assurance alternative dès lors qu’elle présente des garanties au moins équivalentes à son contrat groupe. Attention, en cas d’assurance déléguée, le TAEG communiqué par la banque ne comprendra pas le coût de l’assurance. Vérifiez bien que les TAEG que vous comparez comprennent ou non le coût de l’assurance de prêt. Vous pouvez désormais agir a posteriori en résiliant l’assurance groupe de la banque et souscrire une offre externe moins chère. Là encore l’équivalence de garanties sera exigée de la banque. Cela concerne les prêts souscrits à compter du 26 juillet (loi Hamon).

Négociez les pénalités de remboursement anticipé

En cas de rachat de votre crédit immobilier ou de vente du logement avant le terme du prêt, vous serez redevable de pénalités de remboursement anticipé. Ces frais sont plafonnés par la loi : 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mensualités. Ils sont donc négociables, voire annulables si vous revendez votre logement pour en acquérir un autre avec transférabilité du prêt. Vous pouvez aussi demander à inscrire une durée maximale pour ces pénalités, si vous comptez habiter le logement uniquement sur les premières années de remboursement : au-delà de la période précisée au contrat, les pénalités sont levées. En revanche, si vous faites racheter votre crédit par une autre banque pour bénéficier d’un taux plus avantageux, vous n’y échapperez pas. Sachez par ailleurs que les prêts à taux variable ou mixte ne comportent pas de pénalités pour remboursement anticipé.